코픽스는 누가 어떻게 정하나 — 기준금리와 내 주택담보대출 금리가 따로 움직이는 이유

• 6월 신규취급액 기준 코픽스는 3.05%다. 한 달 전보다 0.15%포인트 올랐고, 지난해 1월 3.08% 이후 1년 5개월 만의 3%대라고 서울경제가 전했다.
• 이 값을 정하는 곳은 한국은행이 아니다. 서울경제에 따르면 은행연합회가 공시하고, 8개 은행이 예금과 적금, 은행채 등으로 자금을 조달할 때 든 비용을 모아 계산한다. 오른 몫은 통상 다음 영업일부터 새로 나가는 변동형 주택담보대출에 붙는다.
• 헤럴드경제는 올해 초 연 5%로 전세자금대출 2억5000만원을 받은 40대 차주의 월 이자가 100만원에서 125만원이 된다고 전했다. 7월 31일 기준 5대 은행 전세자금대출 금리는 연 3.31%~6.01%다.

변동금리 대출 약정서에 적히는 '기준이 되는 금리'가 코픽스다. 서울경제에 따르면 이 지수를 공시하는 곳은 은행연합회이고, 산출에 참여하는 은행은 8개다. 재료는 이 은행들이 돈을 끌어올 때 실제로 치른 값이다. 예금과 적금, 은행채 같은 수단으로 자금을 조달하면서 든 비용을 모아 계산한다. 회의에서 표결로 정하는 정책금리와 성격이 다르다. 은행이 지난 기간 동안 돈을 얼마에 빌려왔는지가 뒤늦게 숫자로 나오는 쪽에 가깝다. 종류도 하나가 아니다. 같은 기사는 신규취급액 기준, 잔액 기준, 신잔액 기준 세 가지를 함께 다뤘다. 잔액 기준은 은행이 이미 확보해 둔 조달 자금의 평균 비용이고, 신잔액 기준은 금리가 낮은 수시입출금 예금까지 넣어 계산한다.

6월 신규취급액 기준 코픽스는 3.05%다. 한 달 전보다 0.15%포인트 높다. 서울경제는 이 값을 두고 지난해 1월 3.08% 이후 1년 5개월 만의 3%대라고 적었다. 갑자기 튄 것은 아니다. 4월 2.89%, 5월 2.90%로 두 달 연속 오른 끝에 6월에 3% 선을 넘었다. 다른 두 지수도 방향이 같다. 잔액 기준은 2.94%로 0.05%포인트, 신잔액 기준은 2.54%로 0.04%포인트 올랐고, 두 값 모두 지난해 8월 이후 가장 높은 수준이라는 것이 같은 기사의 설명이다.

지수가 오르면 누구에게 언제 닿는가. 통로는 두 갈래다. 첫째는 새로 대출을 받는 사람이다. 서울경제는 오른 몫이 대개 그 다음 영업일부터 신규로 취급되는 변동형 주택담보대출 금리에 반영된다고 전했다. 둘째는 이미 대출을 갖고 있는 사람이다. 헤럴드경제에 따르면 정책금융상품을 뺀 전세자금대출은 거의 다 6개월 주기의 변동금리로 나가고, 시장금리가 오른 몫은 시차를 두고 차주의 이자 부담으로 옮겨간다. 계약할 때 정해진 금리가 만기까지 그대로 가는 것이 아니라, 주기가 돌아올 때마다 그 시점의 지수로 다시 계산된다는 뜻이다.

기준금리를 손대지 않아도 코픽스가 먼저 움직일 수 있는 이유는 재료 쪽에 있다. 서울경제는 은행권 관계자를 인용해, 기준금리 인상을 앞질러 반영한 시장에서 채권금리가 먼저 올랐고 예금과 적금 같은 수신금리도 함께 올랐다고 전했다. 은행이 돈을 구해오는 값이 먼저 오르면 그 평균인 코픽스도 따라 오른다. 조달 비용 부담이 커질 수밖에 없는 상황이라는 것이 같은 관계자의 설명이다. 헤럴드경제도 미국 연방준비제도가 올해 기준금리 인상 가능성을 시사했고 한국은행 역시 본격적인 긴축에 들어갔다며, 은행권 대출금리 상승세가 길어질 가능성이 크다고 봤다.

지수 하나가 대출금리를 전부 정하는 것도 아니다. 서울경제는 NH농협은행이 지난달 변동형과 고정형 금리를 각각 0.2%포인트 올렸고, 우리은행이 이달부터 '우리아파트론' 5년 고정형에 붙던 최대 1.1%포인트 우대금리를 없앴다고 전했다. 은행이 스스로 얹는 부분이 따로 있다는 뜻이다. 헤럴드경제는 금융당국의 가계대출 총량 규제도 같은 방향으로 작용한다고 짚었다. 증가율 목표를 맞추려는 은행들이 우대금리를 줄이거나 비대면 상품 금리를 올리고 있고, 고정형보다 금리가 낮은 변동형 주택담보대출은 아예 취급을 멈추는 사례까지 나온다는 것이다.

그 결과는 은행 창구의 금리표에 찍혀 있다. 헤럴드경제에 따르면 7월 31일 기준 5대 은행의 전세자금대출 금리는 연 3.31%~6.01%다. 은행채 6개월물이나 신규취급액 기준 코픽스를 준거금리로 쓰는 상품을 합쳐 뽑은 값이다. 같은 기사는 은행권 전세자금대출 금리가 연 6%에 다다랐다고 표현했다. 주택 구입 쪽도 다르지 않다. 5대 은행 고정형 주택담보대출 상단은 3월 30일 연 7%에서 7월 31일 연 7.50%가 됐고, 은행채를 준거금리로 삼는 고정형의 상승 폭이 더 크다고 같은 기사가 적었다. 금융권에서는 시장금리 오름세가 이어지면 연내 고정형 금리가 연 8%에 닿을 수 있다는 전망이 나온다.

• 지난해 1월 — 신규취급액 기준 코픽스 3.08%. 서울경제는 이때가 직전 3%대였다고 적었다.
• 지난해 8월 — 잔액 기준·신잔액 기준 코픽스를 견주는 기준점. 6월 값 2.94%와 2.54%는 이 시점 이후 가장 높다(서울경제).
• 지난해 말 — 주택담보대출 금리 상승폭을 재는 출발점. 이후 최저 0.75%포인트, 최고 1.16%포인트 올랐다(서울경제).
• 올해 1월 — 신규취급액 기준 코픽스 2.77%(헤럴드경제).
• 1월 30일 — 은행채 6개월물 금리가 연 2.807%. 금융투자협회 채권정보센터의 5개 평가사 평균이다(헤럴드경제).
• 1월 31일 — 5대 은행 전세자금대출 금리 연 2.86%~5.66%(헤럴드경제).
• 3월 30일 — 전세자금대출 연 2.91%~5.71%, 변동형 주택담보대출 연 3.61%~6.01%, 고정형 상단 연 7%(헤럴드경제).
• 4월 — 신규취급액 기준 코픽스 2.89%(서울경제).
• 5월 — 신규취급액 기준 코픽스 2.90%(서울경제).
• 5월 29일 — 전세자금대출 연 2.71%~5.56%로 소폭 하락, 변동형 주택담보대출 연 3.63%~6.03%(헤럴드경제).
• 6월 — 신규취급액 기준 코픽스 3.05%, 잔액 기준 2.94%, 신잔액 기준 2.54%(서울경제).
• 7월 13일 — 5대 은행 고정·혼합형 주택담보대출 연 4.68~7.39%(서울경제).
• 7월 14일 — 5대 은행 6개월 변동형 주택담보대출 연 4.02~6.37%(서울경제).
• 7월 16일 — 서울경제가 6월 코픽스를 다룬 기사를 새벽 5시 30분에 냈다. 같은 날 금융통화위원회의 기준금리 인상 가능성이 주목된다고 적었다.
• 7월 30일 — 5대 은행의 지난해 말 대비 가계대출 증가액이 5조3404억원. 금융당국 목표치를 1조38억원 넘어섰고, 일주일 전보다 7738억원 늘었다(헤럴드경제).
• 7월 31일 — 전세자금대출 연 3.31%~6.01%, 은행채 6개월물 연 3.259%, 고정형 주택담보대출 상단 연 7.50%(헤럴드경제).
• 8월 2일 — 헤럴드경제가 전세대출 이자 부담을 다룬 기사를 오전 7시에 냈다. 금융당국은 이달 초 부동산 대출 대책을 내놓을 예정이다.

표에서 눈에 걸리는 것은 지수와 대출금리의 거리다. 6월 코픽스 세 값은 2.54%에서 3.05% 사이에 있다. 그런데 실제 대출 금리표는 훨씬 위에 있다. 서울경제가 전한 5대 은행 6개월 변동형 주택담보대출은 7월 14일 기준 연 4.02~6.37%이고, 고정·혼합형은 그 전날 기준 연 4.68~7.39%다. 지수 위에 은행이 얹는 부분이 따로 있다는 뜻인데, 그 폭이 상품별로 얼마인지는 두 기사에 나오지 않는다.

전세자금대출 쪽 흐름은 한 방향이 아니었다. 헤럴드경제가 제시한 5대 은행 금리는 1월 31일 연 2.86%~5.66%에서 3월 30일 연 2.91%~5.71%로 올랐다가, 5월 29일 연 2.71%~5.56%로 소폭 내려갔다. 그 뒤 다시 올라 7월 31일에는 연 3.31%~6.01%가 됐다. 같은 기사는 지난달 말 상단 금리가 1월 말보다 0.35%포인트 높아졌다고 적었다.

준거금리 두 개도 함께 올랐다. 헤럴드경제에 따르면 은행채 6개월물 금리는 1월 30일 연 2.807%에서 7월 31일 연 3.259%로 0.45%포인트 상승했다. 금융투자협회 채권정보센터의 5개 평가사 평균값이다. 신규취급액 기준 코픽스도 같은 기사에서 1월 2.77%에서 6월 3.05%로 올랐다고 표기됐다. 전세자금대출 금리표가 위로 밀린 배경으로 이 두 지표가 함께 제시됐다.

은행이 대출을 더 내주기 어려운 사정도 숫자로 나와 있다. 헤럴드경제는 7월 30일 기준 5대 은행의 지난해 말 대비 가계대출 증가액이 5조3404억원으로, 금융당국이 정한 올해 목표치를 1조38억원 초과했다고 전했다. 일주일 전보다 7738억원 늘어난 규모다. 아직 목표치를 넘지 않은 은행들의 남은 대출 여력은 모두 합쳐 3942억원에 그친다.

지금 변동금리 대출을 갖고 있다면 걸리는 지점은 '언제'다. 서울경제에 따르면 새로 대출을 받는 경우 오른 코픽스는 통상 다음 영업일부터 금리에 들어간다. 이미 대출을 받은 경우는 다르다. 헤럴드경제는 정책금융상품을 뺀 전세자금대출이 거의 다 6개월 주기의 변동금리로 취급되고, 시장금리가 오른 몫이 시차를 두고 차주의 이자로 넘어간다고 설명했다. 지수가 오른 달과 내 이자가 오르는 달이 같지 않다는 뜻이다.

헤럴드경제가 소개한 사례는 이 시차를 그대로 보여준다. 올해 초 서울에서 전셋집을 구하며 연 5%로 전세자금대출 2억5000만원을 받은 40대 A씨는 얼마 전 은행으로부터 6개월 변동금리에 따라 이자율이 달라진다는 통보를 받았다. 8월부터 매달 내야 하는 전세 이자는 100만원에서 125만원이 된다. 어떤 비용을 줄일지 고민이라는 것이 같은 기사에 실린 A씨의 상황이다.

같은 기사는 계산 예시도 하나 들었다. 올 1월 30일 5대 은행 전세자금대출 상단 금리인 연 5.66%로 2억5000만원을 빌린 차주는 지난 6개월 동안 매월 118만원을 냈다. 6개월이 지나 금리가 6.01%로 올랐다면 앞으로 반년은 매달 125만원을 낸다. 대출 원금은 그대로인데 준거금리가 움직인 만큼 매달 나가는 돈이 바뀐다.

다만 이 숫자들이 그대로 내 이자가 되지는 않는다. 두 기사에 있는 것은 5대 은행 전체의 금리 범위와 지수 값이다. 내 대출에 붙은 가산금리가 얼마인지, 우대금리가 몇 %포인트인지, 갱신일이 며칠인지는 어느 기사에도 나오지 않는다. 코픽스가 0.15%포인트 올랐을 때 개별 차주의 금리가 몇 %포인트 오르는지를 알려주는 산식도 두 기사에는 없다. 그 값은 약정서와 거래 은행에서 직접 확인해야 한다.

지금 새로 대출을 알아보는 쪽이라면 선택지 자체가 줄고 있다는 점도 함께 봐야 한다. 헤럴드경제는 고정형보다 금리가 낮은 변동형 주택담보대출의 취급을 중단하는 사례가 잇따르고 있다고 전했다. 어느 은행이 몇 곳이나 멈췄는지는 같은 기사에 나오지 않는다.

확인된 것부터 정리한다. 코픽스를 은행연합회가 공시한다는 것, 산출에 참여하는 은행이 8개라는 것, 재료가 예금·적금·은행채 등의 조달 비용이라는 것, 신규취급액·잔액·신잔액 세 기준의 정의, 6월 세 지수의 값과 상승폭, 4월과 5월의 값, 오른 값이 통상 다음 영업일부터 신규 변동형 주택담보대출에 반영된다는 것은 모두 서울경제 기사에 있다. 5대 은행 전세자금대출과 주택담보대출의 기간별 금리 범위, 은행채 6개월물 금리, 차주 사례와 계산 예시, 가계대출 총량 수치, 개별 은행의 금리 조치는 헤럴드경제와 서울경제 두 기사에 나뉘어 담겨 있다.

확인되지 않은 것도 분명하다. 7월 신규취급액 기준 코픽스가 얼마인지는 두 기사에 없다. 확보된 마지막 값은 6월 3.05%다. 산출에 참여한다는 8개 은행의 전체 명단도 없다. 서울경제는 KB국민과 신한, 하나, 우리, NH농협은행 등이라고만 적었다. 한국은행 기준금리가 지금 몇 %인지도 두 기사 어디에도 나오지 않는다. 기준금리 인상 전망과 본격적인 긴축이라는 서술만 있을 뿐이다. 서울경제가 인용한 발언자는 은행권 관계자로만 표기돼 소속과 직함을 알 수 없다.

시점 때문에 비어 있는 것도 있다. 서울경제 기사는 금융통화위원회가 열리는 날 새벽에 나갔고, 그래서 회의 결과는 담겨 있지 않다. 헤럴드경제에도 결정 내용은 없다. 두 기사가 제시한 금리 범위도 기준일이 서로 다르다. 서울경제의 고정·혼합형 연 4.68~7.39%는 7월 13일 값이고, 헤럴드경제의 고정형 상단 연 7.50%는 7월 31일 값이다. 변동형 상단도 서울경제는 7월 14일 기준 6.37%, 헤럴드경제는 지난달 들어 6.3%대라고 적었다.

앞으로의 일로 남은 것도 정해지지 않았다. 고정형 주택담보대출이 연 8%에 닿을 수 있다는 것은 금융권에서 나오는 전망이고, 시점은 연내까지만 제시됐다. 금융당국이 이달 초 발표한다는 부동산 대출 대책의 내용도 확정되지 않았다. 지난달 열린 토론회에서 비거주 1주택자의 전세대출을 규제하거나 금융회사에 거시건전성 관리부담을 부과해야 한다는 주장이 제기됐다는 것이 헤럴드경제의 서술이다. 추가 대책의 강도에 따라 일부 차주의 대출 문턱과 금융비용 부담이 더 높아질 수 있다는 것도 같은 기사의 표현이다.

마지막으로, 이 기사의 코픽스와 금리 수치는 은행연합회 공시 원자료나 각 은행 공시를 직접 확인한 값이 아니라 두 매체가 보도한 값이다. 대출금리가 오른 원인을 특정 정책 하나로 지목한 문장도 두 기사에는 없다. 시장금리 상승과 준거금리 상승, 가계대출 총량 규제가 함께 놓여 있을 뿐이다.

• 7월 신규취급액 기준 코픽스가 어디에서 정해지는지. 두 기사가 담은 마지막 값은 6월 3.05%다.
• 금융통화위원회 결정이 다음 달 코픽스에 어떻게 들어오는지. 서울경제 기사는 회의 당일 새벽에 나가 결과를 담지 못했다.
• 금융당국이 이달 초 내놓는다는 부동산 대출 대책의 내용. 헤럴드경제는 강도에 따라 대출 문턱과 금융비용 부담이 더 높아질 수 있다고 봤다.
• 고정형 주택담보대출 상단이 연 8%에 닿는지. 지금 확인된 값은 7월 31일 연 7.50%다.
• 변동형 주택담보대출 취급 중단이 더 번지는지. 헤럴드경제는 사례가 잇따른다고만 적었고 은행 이름은 밝히지 않았다.
• 5대 은행 가계대출이 목표치를 얼마나 더 넘어서는지. 7월 30일 기준 초과분은 1조38억원, 남은 여력은 모두 합쳐 3942억원이다.
• 잔액 기준 2.94%와 신잔액 기준 2.54%가 다음 공시에서 어떻게 움직이는지. 두 값은 지난해 8월 이후 가장 높은 수준이다.

이 기사는 두 건의 보도를 근거로 삼았다. 서울경제(도혜원 기자, 7월 16일 입력 05시 30분·수정 05시 30분)와 헤럴드경제(서상혁·정호원 기자, 8월 2일 오전 7시 입력)다.

코픽스와 대출금리 수치는 은행연합회나 각 은행의 공시 원자료가 아니라 위 두 매체가 보도한 값이다. 개별 차주에게 적용되는 금리는 대출 종류와 약정 조건에 따라 달라지며, 그 값은 두 기사에 담겨 있지 않다.